治理房地产市场的又一剂猛药

发布时间：2011-5-1 　发布人：严建坤 点击：937

国家发展改革委颁布的《商品房销售明码标价规定》（下称《房价规定》）今起正式施行了，这是有针对性地治理我国当今房地产市场混乱局面的又一剂猛药。《房价规定》的实施，对于营造规范、透明、公正、有序的房地产市场，防止商品房价格欺诈，遏制房价过快、过高增长，无疑具有不可小觑的意义和作用。笔者解读如下：

一、只笼统标示商品房建筑面积、刻意回避套内建筑面积的做法将被认定违法。生活中往往有这样的现象，同样都是120平方米的商品房，怎么你家明显比我家宽敞呢？其实，这就是套内建筑面积差异所致。由于各楼盘的公摊面积不同，导致得房率（套内建筑面积与建筑面积之比）各异，同样都是120平方米建筑面积的房屋，其套内建筑面积（即实际使用面积）自然也就各有千秋。以往，由于法律并未强制性规定销售的商品房必须同时标示套内建筑面积，开发商们通常刻意回避套内建筑面积的告知义务，使购房者无法或难以知晓影响所购房屋价格的重要因素——得房率。

二、扩大开发商告知影响房价相关信息的范围，这在《房价规定》第十条中规定的比较详细。开发商除了应当向购房者告知其企业名称、预售许可证、楼盘名称、坐落位置、土地性质、土地使用起止年限外，必须告知楼盘的容积率、绿化率、车位配比率。楼盘容积率是指整个小区的建筑总面积与小区占地面积之比，绿化率是指小区绿化面积与小区占地面积之比，车位配比率是指小区车位数量与小区成套房屋总数之比，容积率越低、绿化率越高、车位配比率越高，开发商的开发成本通常也越高，楼盘的居住品位也就越好。它们无疑是影响房价的重要因素，却常常被购房者购房时所忽视，入住小区后才逐渐明白其非同小可。而如果没有如今的法律硬性规定，开发商也是不可能主动向购房者披露这些涉及其核心商业利益和商业秘密的事项的。

三、必须真实标示每套商品房的销售状态，并应当明确标示已销售的房源及其实际成交价格。故意隐瞒楼盘真实成交情况、造成人为恐慌或市场饥饿，也是开发商或其经销商过去常用的促销手法，往往楼盘刚开盘销售，已有多数房屋（尤其是好的户型）已告“成交”，造成市场恐慌，以引诱购房者赶紧下单。这种状况现在应该可以杜绝，开发商或其经销商不但不能再弄虚作假、混淆视听，还必须向购房者披露已售房屋的真实情况，包括其真实的销售价格，以供购房者购房时参考。

四、应当明确告知商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准，并由购房者自愿选择是否委托有偿代办。在销售房屋的同时，再不经意地向购房者狠敲一笔房屋过户、办证等代办费用，是开发商或其经销商的过去一贯做法，有的楼盘的代办费用动辄过千元，而千元代办费用相对于近百万或上百万元的房款来说毕竟不算太大数目，不少购房者往往选择沉默、不再计较。现在的情况应该更有利于购房人，他（她）应该完全可以拒绝开发商或其经销商提供相关代办服务时的过份要求，其实，购房者自行办理相关手续也并非很麻烦。

《房价规定》最后规定了商品房经营者不按规定明码标价和公示收费或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的相应法律责任，即应当由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章对其实施行政处罚。（江苏赛杰1xBet电竞平台所 严建坤撰稿）